Uno studio dell’ULPGC analizza il processo di gentrificazione sociale che si sta verificando negli ultimi anni nella zona portuale della capitale.
Il boom dell’attività turistica ha fatto lievitare i prezzi delle case a Santa Catalina e Las Canteras e sta allontanando i residenti locali. Questa è una delle principali conclusioni che si possono trarre dallo studio Quartieri turistici e nuovi processi di disuguaglianza socio-urbana nelle Isole Baleari e Canarie, pubblicato nel 2021. Si tratta di un lavoro realizzato da geografi dell’Università di Las Palmas de Gran Canaria (ULPGC) in collaborazione con ricercatori dell’Università delle Isole Baleari e dell’Università di Barcellona, formati da Josefina Domínguez Mujica, Jesús M. González Pérez, Juan Parreño Castellano e Dolores Sánchez Aguilera. Hanno analizzato e confrontato il processo di gentrificazione sociale che stanno subendo quartieri simili nella capitale di Gran Canaria e a Palma.
“La rivalutazione turistica ha portato a un aumento degli affitti e dei prezzi di compravendita”, concludono i geografi in merito ai dati analizzati nel quartiere di Santa Catalina di Las Palmas de Gran Canaria. Questo, “indirettamente”, porterebbe anche a un aumento del livello di reddito della popolazione, in quello che hanno definito un processo di “elitarizzazione”. Secondo i ricercatori, le nuove dinamiche delle città turistiche hanno portato a “un processo di gentrificazione” che ha finito per favorire la disuguaglianza sociale modificando la popolazione.
Che cos’è la gentrificazione?
Secondo la definizione della RAE, la gentrificazione è “un processo di rinnovamento di un’area urbana, generalmente degradata, che comporta lo spostamento della popolazione originaria da parte di una nuova popolazione con maggiore potere d’acquisto”. È questo che sta accadendo nell’area del Porto? Almeno in parte, secondo i ricercatori, sì. Questa zona della città ha subito una nota trasformazione negli ultimi anni, dopo diversi decenni di degrado dovuto al trasferimento dell’attività turistica a sud. Sono comparsi nuovi alberghi, sono state ristrutturate strutture obsolete ed è nato un boom di case vacanza. “Le aspettative dei turisti hanno dato impulso al settore immobiliare”, si legge nello studio.
Secondo lo studio dell’ULPGC, “la rivalutazione turistica ha portato a una perdita demografica”. Il quartiere sta perdendo popolazione più velocemente del resto della capitale. L’area su cui si concentra il team di lavoro – delimitata dalle vie Olof Palme, Mesa y López e Juan Rejón – aveva un totale di 22.887 abitanti nel 2014; otto anni dopo, nel 2019, il quartiere aveva perso 1.155 residenti, il 5,05% in meno. Nello stesso periodo il comune è diminuito dello 0,6% – da 382.283 a 379.925 abitanti. Un calo che si è riflesso in un cambiamento del modello tra i cittadini stranieri.
Secondo lo studio, la composizione della popolazione migrante di Santa Catalina e Las Canteras è cambiata sostanzialmente rispetto agli anni precedenti allo scoppio della bolla immobiliare. In questo modo, nell’ultimo decennio, gli stranieri provenienti dai Paesi dell’Unione Europea sono aumentati, mentre il numero di persone provenienti dall’Africa “ha perso presenza”. Lo studio evidenzia che c’è stata una “continua diminuzione” di marocchini, colombiani e cubani, rispetto all’aumento di italiani e tedeschi e, in misura minore, di cinesi. Secondo i geografi, si tratta di una modifica del quartiere che riflette la gentrificazione, in quanto gli immigrati per motivi di lavoro vengono sostituiti da europei dell’UE e, quindi, di un processo di “elitarizzazione”.
Alloggi per le vacanze
Questo cambiamento demografico è stato accompagnato da una trasformazione urbana del porto. Lo studio pone l’accento sul rinnovamento dell’impianto alberghiero e sull’apertura di alberghi “rivolti a una clientela con un potere d’acquisto medio-alto”; e sulla comparsa del fenomeno degli alloggi per le vacanze. Il quartiere contava 2.188 affitti per vacanze al momento dello studio; una cifra che presumibilmente sarà aumentata, dato che a maggio di quest’anno la capitale aveva il 14% in più di questo tipo di alloggi rispetto ad aprile 2021.
Le case vacanza sono nate in quelle che erano abitazioni principali o alloggi a lungo termine, in complessi di appartamenti che sono stati convertiti negli anni ’90 e che ora sono tornati al settore turistico con questa formula, o in complessi di appartamenti che hanno cambiato il loro modello. Questo cambiamento nell’offerta immobiliare e il rinnovamento urbano avrebbero portato, sottolineano, a un aumento del prezzo di questo bene di base.
Secondo lo studio, il prezzo più alto nel quartiere è stato raggiunto nel settembre 2019, con 3.104 euro al metro quadro. Una cifra che è già stata superata; sul portale immobiliare Idealista, la stessa fonte utilizzata dai ricercatori, il massimo storico si è verificato lo scorso ottobre, con un costo al metro quadro di 3.343 euro. I geografi indicano che il metro quadro è cresciuto in tutta la città tra il 2014 e il 2019 in modo “molto più moderato” rispetto a Santa Catalina Canteras. Tendenza che si riscontra anche negli affitti, con il metro quadro più caro della capitale, chiariscono.
Il gruppo di ricerca sottolinea che “la ristrutturazione produttiva del settore turistico sta spingendo l’acquisto di immobili per la locazione turistica e nuovi prodotti alberghieri”. Si evidenzia anche l’acquisto di immobili da parte di stranieri, che nel terzo trimestre del 2022 ha superato ogni record. Un altro fattore da tenere in considerazione sarebbe la crescita della domanda locale dovuta alla “rivalutazione degli investimenti”, anche se “forse più orientata al business che al residenziale”.
Nel complesso, i ricercatori sottolineano che il reddito medio lordo nel distretto postale 35007, quello del quartiere di Santa Catalina e quello che più o meno si adatta all’area di studio, è aumentato del 6,4% tra il 2013 e il 2017. Tuttavia, “la crescita della città nel suo complesso è stata maggiore”. Perciò hanno concluso che sono “l’attività turistica e la domanda internazionale di alloggi” – da parte di residenti britannici, tedeschi, francesi, belgi o svedesi, con un potere d’acquisto medio più elevato – i fattori che sostengono i prezzi elevati, producendo anche “l’espulsione dei residenti che non possono pagare gli affitti”.
La Redazione LGC
